פסק-דין בתיק עב"ל 48307-05-10

סגן הנשיאה יגאל פליטמן

1.     בפנינו ערעור על פסק דינו של בית הדין האזורי בירושלים (השופטת יפה שטיין; ב"ל 10741/07; ב"ח 11826/07), בו נדחתה תביעת המערער לתשלום גמלת הבטחת הכנסה בשל הכנסה רעיונית מנכס.

רקע עובדתי

2.     המערער, יליד 1955, נשוי ואב לשמונה, מתגורר בכפר שרפת שבתחומי מדינת ישראל, בבית הבנוי על חלקה של המשפחה. המערער התגורר במשך תקופה ארוכה במבנה ישן, הקרוי על ידו גם "מחסן" (להלן - ה מבנה הישן, או הנכס), וכיום מתגורר במבנה צמוד אותו בנה. המערער קיבל במשך שנים גמלת הבטחת הכנסה מלאה. לאחר ביקורת שנערכה על ידי המשיב (להלן - המוסד) בבית המערער, נקבע כי המבנה הישן מהווה דירה עודפת. שווי המבנה הישן הוערך על ידי שמאי מטעם המוסד. למערער חושבה הכנסה רעיונית מהנכס בסך של 557 ש"ח, החל מחודש ינואר 2001 ועד נובמבר 2006, ומחודש דצמבר 2006 ואילך בסך של 795 ש"ח. לאור האמור, קוזזה מגמלת הבטחת ההכנסה השוטפת ההכנסה הרעיונית מה"דירה העודפת", ובהתאם נוצר למערער חוב למוסד.

3.     בבית הדין האזורי נוסחו הפלוגתאות הבאות בתיק:

                     א.        האם למערער נכסי מקרקעין?

                      ב.         בכפוף לאמור לעיל, האם המערער זכאי לגמלת הבטחת הכנסה, ומה שיעורה?

פסק הדין האזורי

4.     בפסק דינו קבע בית הדין האזורי, כי גם אם הצדדים התייחסו למבנה הישן בשם "מחסן" הרי שמתמונות הנכס עולה כי מדובר במבנה בן שתי קומות עשוי אבן, הגם שנראה כי אינו משמש כיום למגורים. נפסק כי המערער במשך שנים התגורר במבנה הישן, שיפץ אותו והוסיף מטבח, שירותים ומקלחת, וכי המבנה היה ראוי למגורים לכל משפחת המערער, גם אם גרו בו בצפיפות. לאחר מכן המערער בנה דירה חדשה באותו מתחם ובפועל מתגוררים בו כיום המערער ובני משפחתו בדירה החדשה. נפסק כי המערער מעולם לא דיווח למוסד על השינוי שערך בביתו ועל כך שבנה בית נוסף, או כי המבנה הישן בו התגורר אינו ראוי עוד למגורים אלא משמש כמחסן.

5.     בית הדין התייחס לסתירות בין הודעת המערער לחוקר המוסד (להלן - ההודעה) לבין גרסת המערער בתצהירו. כך, למשל, בהודעתו טען המערער כי הוא מתגורר במבנה הישן החל משנת 1975, וכי ירש אותו מדודו שנפטר באותה תקופה, וכיום המבנה הוא נכס פרטי שלו. בחקירתו הנגדית, לעומת זאת, הכחיש המערער כי אמר שירש את הנכס מדודו, שכן לדודו ילדים משלו והוא אינו אביו. בית הדין העיר כי לפי אותו הגיון, מדוע דודו ירצה כי דווקא המערער, ולא ילדיו שלו, יתגורר במבנה הישן ללא הגבלת זמן וללא תמורה, כפי שטען המערער בבית הדין. בתצהירו טען המערער לראשונה כי הבית היה שיך לדודו שנפטר, שברח עם משפחתו לירדן בשנת 1967, וכי הוא שייך לבני הדודים שלו וקיבל מהם רשות לגור בו, אך לא למכור אותו. בית הדין קבע כי סתירות אלו מחלישות את מהימנות גרסתו של המערער, אשר טרם החליט האם ברצונו לטעון כי הנכס שלו, אם לאו. מה גם שגרסת המערער בתצהירו לא הוכחה, משהמערער לא העיד מי מבני דודיו לתמיכה בגרסתו. בית הדין קבע, כי המערער ערך שינויים במבנה הישן - הכניס מטבח ושירותים, ומכאן משתמע כי היה רשאי לעשות כן. בית הדין קבע, כי טענתו של המערער, לפיה המבנה הישן אינו ראוי למגורים ואין בו מים וחשמל, אינה נכונה, שכן בעבר התגורר בו עם כל בני משפחתו, והעיד כי כיום הוא מושך חשמל לדירתו החדשה מהמבנה הישן, והוא אף הוסיף במבנה הישן מטבח ושירותים. משמע - יש במבנה הישן חשמל ומים. עוד טען המערער, כי המבנה הישן אינו ראוי למגורים, וכי כנגד המבנה החדש שבנה הוצא צו הריסה. בית הדין העיר על כך כי בפועל הבית החדש עומד על תילו עד היום.

6.     לאור האמור פסק בית הדין, כי למעשה נהג המערער במבנה הישן מנהג בעלים, אף שבאזור זה אין רישום רשמי של הבעלות על הדירות, ולפיכך צדק המוסד כאשר לקח בחשבון את המבנה הישן בכלל נכסיו של המערער לצורך חוק הבטחת הכנסה, התשמ"א- 1981 (להלן - חוק הבטחת הכנסה), אף אם אין רישום בעלות על שמו.

7.     בית הדין קבע, כי כעת השאלה היא האם המבנה הישן הינו נכס נפרד השייך למערער או שהוא מהווה חלק מדירת מגוריו הנוכחית, ולכל היותר - מחסן. בית הדין קבע כי העובדה שבמשך שנים התגורר המערער במבנה הישן עם כל משפחתו מעידה על כך כי המבנה, אף שכיום מצבו לא טוב, ראוי למגורים בפני עצמו, ואף אם כיום הוא משמש כמחסן או כדיר, כטענת המערער. בית הדין הפנה לתעודת עובד הציבור שהוגשה מטעם המוסד, לפיה גם כאשר מדובר במחסן שנמצא בחצר, הוא נחשב כנכס לפי חוק הבטחת הכנסה, וכך המוסד פועל. במיוחד במקרה שבו מדובר בנכס שניתן לשפצו כך שישמש למגורים גם כיום. לפיכך, ובהתאם לפסיקה, משעומדת בפני המערער האפשרות לשפץ את המבנה הישן ולהופכו לדירת מגורים, הרי שבדין נלקח הנכס בחשבון במסגרת הבטחת ההכנסה. בית הדין העיר, כי אף שבמסגרת שמאות הנכס יש להתחשב במצבו הפיזי הנוכחי, כפי שאכן נעשה על ידי שמאי המוסד, הרי שאין לומר כי בשל מצבו הפיזי הנוכחי אין לקחת בחשבון את הנכס כלל.

8.     בהתייחס לטענת ב"כ המערער, קבע בית הדין כי העובדה שבפועל לא מבוצעות עסקאות מכירה ב"חלקי דירות" או ב"מחסנים" מהסוג הזה במזרח ירושלים אינה אומרת שלא ניתן להעריך את שווי הנכס, בהתחשב במצבו ובמיקומו, שכן עדיין יכולות להיות עסקאות בקשר לנכס בתוך המשפחה.

9.     באשר לחוות דעתו של השמאי קבע בית הדין, כי לא נמצאו בה פגמים המצדיקים את התערבות בית הדין. השמאי התייחס לכל הפרמטרים הדרושים, ולאור הנפסק היה השמאי רשאי להתייחס למערער כאל בעליו של הנכס. המערער לא הביא חוות דעת הסותרת את חוות דעת השמאי מטעם המוסד.

לאור האמור דחה בית הדין האזורי את תביעת המערער. מכאן הערעור שבפנינו.

הערעור

10.בערעורו טען המערער, כי השמאי העריך רק את שווי הנכס למכירה בהתאם ל"שווי זכויות בעלות מלאה" על הנכס, ולא בדק את שווי הנכס להשכרה. זאת, כאשר כלל לא ניתן למכור את הנכס, בהתאם להוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן - חוק המקרקעין), אשר אינו מאפשר מכירה של המחסן בנפרד מהקרקע. אף השמאי עצמו אישר זאת וקבע כי במזרח ירושלים העסקאות נעשות בדרך כלל רק על הקרקע.

11.בישיבת קדם הערעור חזר ב"כ המערער על טענתו כי מדובר ביחידה אחת של דירה ומחסן, וכי בפועל המשפחה משתמשת בנכס לאחסון חפצים. עוד טען כי לא ניתן למכור את הנכס שכן אין מדובר בשתי יחידות נפרדות, כפי שעולה גם מעדות השמאי. בסוף הדיון הוחלט כי הצדדים יגישו סיכומיהם בכתב, ולאחר מכן יינתן פסק הדין על ידי המותב על סמך הסיכומים וכל חומר התיק.

12.בסיכומיו טען המערער, נוסף על הטענות שהעלה בערעורו, כי ההבחנה האם הנכס נחשב למחסן אינה צריכה להיות בהתאם למיקומו - בתוך הבית או בחצר, אלא לפי השימוש שנעשה בו - האם למגורים או לא. מחוות דעת השמאי ומהתמונות עולה בבירור, כי המחסן מחובר פיזית אל דירת המגורים וכי הכניסה אליו היא בתפר שבין דירת המגורים הנוכחית לבין המבנה הישן. אין מחלוקת כי המבנה הישן אינו ראוי למגורים במצבו הנוכחי. ההנחה לפיה המערער יכול בעתיד לשפץ את הנכס למגורים אינה רלבנטית משכיום אין לו את האמצעים לשפץ. גם אם היה משופץ היה משמש את משפחתו הגדולה של המערער למגורים. עוד טען, כי הבית בנוי על חלקה גדולה, המצויה בבעלות משפחתו המורחבת של המערער, אשר לאביו היה רק שליש ממנה, וכי מדובר בבעלות לא מוסדרת. מכל מקום, לא ניתן לעשות עסקה נפרדת במחסן בהתאם לחוק המקרקעין. עוד טען המערער, כי נטל ההוכחה כי המערער יכול להפיק הכנסה מהנכס הוטל על כתפי המוסד, וכי המוסד לא עמד בנטל זה, נוכח חוות דעתו של השמאי. בית הדין קמא לא ביסס את מסקנתו לפיה עדיין קיימת האופציה להרוויח מהנכס. 

13.המוסד תמך בפסק דינו של בית הדין קמא והוסיף, כי המבנה הישן אינו משמש בפועל למגורי משפחתו של המערער, אלא כמחסן, אשר יכול לשמש כדירה נפרדת משהוא כולל מטבח, מקלחת ושירותים, ואף יש בו ריצוף, חשמל ומים. המערער יכול לשפץ את הנכס ולמוכרו או להשכירו, וכן ביכולתו, אף ללא כל שיפוץ, להשכיר את הנכס כמחסן. מהוראות חוק הבטחת הכנסה והתקנות עולה, כי אין כל דרישה לבעלות על הנכס, ודי בכך שלמבוטח יש טובת הנאה בנכס או חזקה. כמו כן אין דרישה כי מהנכס תופק הכנסה בפועל. בענייננו אין חולק כי המערער נהג בנכס מנהג בעלים משך שנים רבות. באשר לטענת המערער לפיה אין אפשרות למכור חלק מנכס על פי חוק המקרקעין, טענה ב"כ המוסד כי למעשה מדובר ביחידת מגורים נפרדת, גם אם היא משמשת כיום כמחסן, ולפיכך אין נפקות לסעיף 13 לחוק המקרקעין לעניין זה. מה גם שבפועל עסקאות כאלה אכן מתבצעות במזרח ירושלים. באשר לחוות דעת השמאי טענה ב"כ המוסד, כי המערער לא טרח להציג חוות דעת שמאי מטעמו, וכי בהתאם לתקנה 10 לתקנות הבטחת הכנסה, יש לקחת בחשבון את הסכום הגבוה יותר בין שתי שיטות החישוב המובאות בו. חוות הדעת התייחסה לכל הפרמטרים הנדרשים, כולל מצבו הפיזי של הנכס ומצב התשתיות.

דיון והכרעה

14. לאחר שנתנו דעתנו לטיעוני הצדדים ולכלל החומר שהובא לפנינו, הגענו לכלל מסקנה, כי דין הערעור להידחות. זאת, בעיקרו של דבר מטעמיו של בית הדין קמא בפסק דינו, ומנימוקיה של ב"כ המוסד בסיכומיה, עליהם נוסיף מספר דברים.

15. הערעור מכוון, בעיקרו של דבר, כנגד ממצאיו העובדתיים של בית הדין האזורי, והמשקל שנתן לעדויות ולראיות שהובאו בפניו. ככלל, לא תתערב ערכאת הערעור בממצאים העובדתיים שקבעה הערכאה הדיונית אשר ראתה ושמעה את העדים. ערכאת הערעור אף אינה נוהגת להתערב בממצאי מהימנות שמצאה הערכאה הדיונית. בית הדין האזורי הציג את הסתירות הרבות שנפלו בגרסתו של המערער, באשר למהות זכותו על הקרקע עליה עומד הנכס, באשר להיעדר התשתיות בו, ועוד. לאור סתירות אלו, מצא בית הדין קמא את גרסת המערער בלתי מהימנה במידה מספקת להוכחת תביעתו. משכך, ונוכח העובדה שהמערער נמנע מלהעיד עדים מטעמו או להציג חוות דעת שמאי נגדית, בדין דחה בית הדין האזורי את תביעתו של המערער. המערער לא העלה בפנינו נימוק בעל משקל אשר יש בו כדי להצדיק התערבותנו במסקנותיו של בית הדין האזורי.

16. בהתאם לסעיף 9 לחוק הבטחת הכנסה, " הכנסה" כוללת גם " סכומים שיראו אותם כהכנסה מנכס, אף אם אין מופקת ממנו הכנסה". " נכס", כולל על פי אותו סעיף " כל רכוש, בין מקרקעין ובין מיטלטלין, וכן כל זכות או טובת הנאה ראויות או מוחזקות ... למעט זכות החזקה במקרקעין המשמשים למגורי הזכאי ולא לשם השתכרות או רווח".